国际应急救援协会主席:物业管理

楼上漏水影响楼下和物业有没有关系,要看具体的情况，也就是看谁是责任人来定.

　　首先,如果此房物是入伙不久的,根据2000年6月建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。也就是说如果是正常使用情况下，而且房屋入伙在5年以内，出现你这种情况应该去找开发商去处理，有些开发商把维修的工作以合同的方式承包给了物业公司处理，那么此时物业公司就必须给予维修。你要先找开发商，然后看是否委托给物业公司，如果没有你只能找开发商处理了，物业公司只能进行协助处理。

　　还有一种情况是非正常使用的，比如，楼上对此房屋进行了装修，由于装修不当导致开发商原有结构（比如防水层等）受损，致使漏水的，应当由楼上业主负主要责任，物业公司因监管不利负次要责任（物业管理条理第五十三条）

　　另外，根据物业管理条例第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。因此你可以找业主委员会出面调解此事。

　　如果以上方法都不好使，只能不断的给物业管理处打电话，最好能以书面的形式反映的物业管理公司（最好是交给物业老总），经过不断向老总反映，通常会得到一个很好的解决。如果依然不行，建议立即到法院起诉楼上业主，通过法院强制开房进行维修。

如果属于房屋装修而产生的问题，由楼上的负责修缮，并给付维修款项．
如果属于原来结构而产生的问题，由楼盘物业负责修缮，并给付维修款项．

房屋修缮管理和房屋设备管理
1．〔房屋修缮管理〕是指物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护，修缮技术管理．它包括房屋日常质量安全检查的质量管理，房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理．国务院批示，加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位，设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度．
2．〔房屋设备管理〕是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理．一般包括房屋设备资料管理，房屋设备运行管理和房屋设备维修管理．
3．在物业管理开支中，除了物业管理费外，还包括房屋修缮和设备管理费．由于房屋的修缮和设备维修均属于共用部分，一般来说应由全体业主分摊承担修缮和维护费用；因使用不当或人为造成物业共同部分损坏的，应由行为人负责修复或给予赔偿；异产毗邻房屋修缮，应依照建设部＜城市异产毗邻房屋管理规定＞，划分应承担的责任；租赁房屋的修缮，由租赁双方约定修缮责任．

物业管理的内容分为：
1．常规性的公共服务：
（1）房屋建筑主体的管理．
（2）物业公共设施，设备的管理．
（3）公共环境卫生的管理．
（4）绿化管理．
（5）保安管理．
（6）消防管理．
（7）车辆道路管理．
（8）公共代办性质的服务．
（9）物业管理维修基金的管理．
（10）做好管理费用的核收和使用的管理．
（11）协助政府进行社会管理．
2．针对性的专项服务：
（1）日常生活服务类．
（2）商业服务类．
（3）文化，教育，卫生，体育类．
（4）金融服务类．
（5）经纪代理中介服务．
3．委托性的特约服务．