各种各样的石头画图片:求一些关于农村旧房流转方面的论文资料

国土资源部日前发布了《关于坚持依法依规管理节约集约用地，支持社会主义新农村建设的通知》（以下简称52号文），提出“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。有关专家表示，这意味着农村集体土地直接入市已露出一角。

在中国，我们有世界上最严格的耕地保护制度，农村的集体土地是不允许未经国家征用就直接进入市场交易的。但法律上的禁止并不表示现实中就不存在农村集体土地流转的情况。根据广东省国土资源部门估计，珠江三角洲地区农村集体建设用地占全部建设用地总量的50％以上。比如，佛山市南海区2002年工业用地共15万亩，其中保持集体所有性质的有7.3万亩，几乎占了一半。经济学家周其仁对江苏昆山开发区的调查也显示，在8万多亩工商用地中，未经国家征地、由农户转让集体土地使用权的土地约2万亩。这些集体土地都是农民所有的建设用地。显然，“农地非经征用不能转为建设用地”的法律规定在这里已被现实突破，何况，私下自发的土地流转缺乏规范，而一些乡镇企业借此“倒卖”集体土地使用权，也酿成诸多问题。所以，与其无效防堵，不如有效疏导，通过规范流转实现土地的市场价值。

正因为实践提出了农村集体土地流转的要求，去年10月1日，广东全省实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，把农村集体土地直接入市的问题摆在了决策者面前。广东的做法是，省内的农村集体建设用地无须经过国有征收程序，可以直接进入土地二级市场参与流转，即在遵循现行农地集体产权的基础上，允许集体土地使用权自由出让、转让、出租和抵押，并与国有土地“同地、同价、同权”。

以往，由于农民没有土地所有权，在缺乏民主监督的情况下，地方政府可以种种理由，取消农民的土地使用权，或重新分配，或将土地另行承包给他人，或将土地出售中饱私囊，等等。而广东允许农村集体土地直接入市，农民集体可合法地以市场主体的身份直接参与交易谈判，自主地市场化出让集体建设用地。由于每个人都是自己利益的最佳判断者，这样不仅维护了农民的合法权益，减少因征地而带来的社会矛盾，维护了社会稳定，而且使得土地价格能够正常反映市场供求状况，为政府制定征地补偿标准提供参照系，同时还有利于降低中国工业化的成本。

在当前建设社会主义新农村的背景下，对土地的需求会大大增加，从而有可能掀起新一轮大规模的土地征用潮。在这中间，不可避免地，会有人打着新农村建设的旗号，利用修水渠、道路，拆旧房建新房，或者合并村庄的机会，“名正言顺”地占用土地。甚至侵占耕地或者将农村集体土地低价甚至无偿征占的情况也无可避免。事实上，这方面的苗头已经出现。广东的探索无疑对这种滥用土地起到一种遏制作用。

当然，由于农村集体土地直接入市还处于试点起步阶段，虽然广东规定农村集体建设用地流转的收益50％以上要用于农民的社会保障，并不得用于商品房地产开发建设和住宅建设等，但要在全国推广和贯彻实施，还需出台一系列配套措施，比如，怎样确定集体土地的基准地价、农民的社会保障体系如何建立、如何处理农地入市与耕地保护的关系，如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意，等等。对于这些问题，都需要在进一步的探索中找出恰当的解决办法，完善相关配套法规。

就未来而言，中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度，不宜继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。而农村集体土地直接入市将能使得土地市场的“城乡分割”态势被打破，不仅如此，合法的土地使用权流转有利于降低土地交易中的腐败机会，增进农民福祉。因此，它是值得我们期待的。