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降低物业费 业主生存有道

矛盾焦点：物业收费虚高

解决之道：市场调查，收集证据，提起诉讼

遭遇困惑：业委员决议需全体业主2/3以上通过，门槛太高

回访社区：美丽园

回访时间：3月7日

回访人：美丽园小区业委会主任雷霞

物业费官司胜诉已3月，物业拒执行

记者3月7日来到位于西四环四季青桥附近的美丽园小区。

去年3月，由于物业收费虚高等问题，小区业主委员会在多方调解无望的情况下，对该小区物管公司——北京鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业）提起诉讼。在一审败诉后，业委会又向市一中院提起上诉。去年12月16日二审，业委会胜诉。法院裁定美丽园小区业主每月物业费每平方米下调1.14元，同时物业公司应赔偿小区业主电梯广告位收益约18万元。

现在，距法院的判决已过去3个月，由于鸿铭物业目前还拒绝执行法院的判决，美丽园小区业委会主任雷霞仍然在为此奔波。

雷霞告诉记者，官司赢了以后，越发觉得业主维权的道路是正确的。同时也有越来越多的业主向业委会靠拢。不过也有一些业主担心：物业费降了，物业服务的水平是否也会下降。雷霞介绍，为此，业委会已经召开了六期物业服务说明会，明确提出此次物业费下调1.14元（从2.72元下调至1.58元），但服务项目、单价并没有更改，只是挤出了其中的一些水分。

“水分”有0.45元，包括2002年北京市就已取消的有线电视端子费、2003年9月取消的各项服务统收费，以及多收的高压水泵、电梯的维保费等。另外的0.69元是室内中小修费，这部分除非有业主委托，不能强制收取。所以从理论上来说，物业的服务品质没道理降低。“目前业主没有明确感觉物业的服务水平在下降。”

业主打算用今年物业费折抵返款

雷霞表示，不过为了保证物业公司的服务质量，小区业主应该授权业委会起草细致的、可量化的、可监督物业公司各项服务标准与收费的物业服务合同。“物业公司肯定不会接受这样的合同，所以我们应该引入物业公司的招投标机制，通过招投标让物业公司自动接受这样的合同。健翔园小区在这方面做得很好，目前我们也正在筹划这件事情。”按照法院的判决，鸿铭物业应该赔偿小区业主电梯广告位收益等费用18.3万元，业委会已申请强制执行；鸿铭物业还应该退还从2003年初至2005年底正常交费的小区业主约4500元的物业费，目前有不少业主打算用2006年物业费来折抵返还。同时，由于法院已经判定了小区物业收费标准，每户的返还标准也已确定，因此有个别业主向法院提起请求返还相关物业费的诉讼，法院也已立案。