深圳安吉尔集团:2006年两会对房地产有什么相关政策及其评论

(1)预售制还能适应现在的形势需要吗？
　　一出精彩的PK大戏，刚刚开始。这就是33位人大代表与建设部就房地产预售制度展开的对决。在本届人大会议中，全国人大代表、人民银行南宁中心支行行长白鹤祥等33位代表联名提交议案，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。
　　这个消息被媒体曝光之后，建设部部长汪光焘通过媒体做出回应，认为取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。他解释，原因是商品房交易实行预售制度是现行法律规定的。
　　在笔者看来，围绕房地产预售制度而爆发的人大代表和建设部部长之间的争执，是两会期间为数很少的、真正的PK大戏。因为他们双方，一个要废除预售制度，一个要保留预售制度，对决淘汰的意味很浓。
　　根据媒体报道，他列举了房地产预售制度的七宗罪。这七宗罪包括：一、法律关系复杂增加了法律风险；二、购房人缺乏担保的法律保障；三、剥夺了购房人对实物的知悉权；四、从预售到现房交付期限过长；五、期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫；六、“假按揭?套取、诈骗银行信贷资金；七、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。
　　不管是七宗罪也好，八宗罪也好，笔者的分析是这样的：取消房地产预售制度，对开发商而言，是大大的不利，因为他们的资金链突然紧绷了，有的企业甚至有可能因此破产；对银行系统而言，则是大大的利好，因为银行的风险降低了很多；对消费者而言，表面上看似乎是利好，因为房子建好了才能出售，减少了预售制度下房子迟迟不能交付、质量无法保证的隐患。但是，因为房屋预售价格和竣工之后的现房价格存在较大差异，所以，即使取消预售制度，开发商也有可能通过其他方式，比如私下预售、私下提高消费者定金比例等方式，造成事实上的预售。而这种事实上的预售，消费者的权益更没有保证。这确实是不得不防的问题。
　　最希望取消预售制度的，是银行。建设部为什么反对，笔者猜测有两方面原因：一、建设部和开发商关系密切，要保护开发商的权益。这是很多消费者的观点。当然，建设部强烈反对这一观点。二、人大代表的建议，恐非取消预售制度这么简单，弄不好，要对城市房地产管理法动一次大手术，进行大修改。
　　(2)人大代表呼吁立法:一栋楼一业委会
　　北京代表团的罗益锋等30位人大代表联名提交了一份“建立物业管理法”的议案；与此同时，著名房地产律师也通过人大代表转交立法建议，呼吁给业委会委员强制买保险，并明确一栋楼要成立一个业委会，业委会不成立就不缴物业费。

　　北京代表团的罗益锋代表说，在今年两会召开前一个多月，他向北京500名市民征求意见时，出乎意料地发现，有70％的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

　　罗益锋经过调查并咨询了有关法律专家后，认为现有的《物业管理条例》对一些问题界定不清，需要把它上升为《物业管理法》，因此组织人大代表提出了相关议案。
　　近四成被调查小区有过暴力冲突。
　　根据中国人民大学“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，其中因住房质量引发严重纠纷的小区占22.8%；业主与物管公司发生严重纠纷的占80%；发展商随意修改规划的占34.2%；发生肢体冲突与暴力冲突的占37%。所有这些纠纷中，因公用财产被严重侵占而引发的占60%。

　　罗益锋说，物业纠纷频繁发生的根本原因是，现有法律不能明确围绕物业各方的权利义务关系。在没有法律边界限制下，权利各方主体对利益的追求会无限膨胀。

　　应明确停车场绿地归业主所有

　　“如果是一个独门独院的房屋所有人，他必然拥有在自己院子里停车并享受院内绿地而不必向任何他人交费的权利。同理，小区的停车位、绿地和会所是不是也应被小区的业主无偿使用？”罗益锋说，物业管理法首先应该明确停车位、绿地归业主所有。

　　除了明确停车场、绿地、人防工程的产权外，罗益锋还认为应该确定开发商、业主和物业管理企业各方的权利义务。

　　罗益锋说，应该明确物管与业主之间平等的合同关系。明确业主作为权利主体可以选择物业小区的管理方式，而不是必须聘用物管企业。明确规定开发商不得作为楼盘的物业服务公司的股东或投资人。

　　业委会委员应专职化

　　秦兵：业主委员会委员要专业化、职业化。业主维权有着相当的专业性，而且要耗费大量的人力物力，因此业主委员会委员应该要专职化，他必须是小区的业主，愿为全体业主的共同利益服务，而他们雇用的顾问、助手则可以是小区业主以外的人。【延伸阅读：撇开物业管理公司 广州业主意欲谋划"小区自治"】

　　建议一栋楼一个业委会1/3业主同意即可

　　秦兵：把利益相近的人组织在一起要容易得多。现在小区人数都很多，动辄几千几万的。为降低业主表决成本，应规定业委会以楼为单位，业委会决定楼内事务，楼外小区事务由各楼业委会联合会共同决定。

　　秦兵：“一楼一会”几乎是世界标准，很多国家和地区都采用这一做法，香港搞的就是“一楼一会”。我到美国学习考察时，就发现业主拿到钥匙后的第一件事，就是成立业主委员会，哪怕只有10个业主。

　　而我国现行的《物业管理条例》要求的条件太苛刻，大多数楼盘几乎永远成立不了业主委员会。首先，要求2/3业主的同意就很难做到。比如，一个5000人的小区，你光通知和寄选票就要耗费相当多的金钱和时间。其次，目前楼盘的空置率很高，开发商手握很多选票，加上开发商还有一些亲戚朋友住在小区，要2/3的选票通过几乎是不可能的。北京只有10%的小区成立了业主委员会。所以我建议1/3的业主同意就可以成立业委会了。

　　谁选择物管公司谁来付费业委会不成立不缴物业费。

　　秦兵：因为现在几乎所有新建小区的前期物业公司都是开发商聘请的，根据《合同法》和《物业管理条例》的规定，应当由选择物业公司的一方，也就是开发商给付物业费。在业主委员会没有成立以前，即业主没有选择权时，业主是无法行使公共区域管理权的，因此业主有权暂不支付物业管理费。一句话：“谁选择物业管理公司谁付费。”

　　话题一：此次北京团代表联名提出议案要立物业法，你怎么看？

　　李力：解决这一问题比较好的方式，可能还是等物权法出台，确定一些物业管理和业委会法律地位等原则问题，然后可以考虑对国务院的物业管理条例进行修改或者进一步再制定物业管理法。具体到广州市，目前是政府部门在做一些具体管理，市里现在还没有相关立法计划。 【延伸阅读：物管纠纷不断谁来当裁判?应强化社区居委会职责】

　　话题二：就目前城市物业管理出现的问题，怎么看？

　　陈舒：现在这方面的纠纷很多，归纳起来就是“业主不会当业主，物管不会当物管，政府不会调控”，三方都没扮演好自己的角色。物管公司方面的问题大家说过很多了。作为业主，我的看法是“要学会做老板”，要分清“老板不是皇帝”，业主不能把物管人员当下人，想怎么样就怎么样。

　　林文：小区里的物管和业主关系的矛盾发展，已经成为一个突出的治安现象。一方面，小区内业主和物管的矛盾越来越多，有的甚至发生严重冲突；另一方面，由于物业管理和业主的矛盾，导致一些小区物业管理松散，小区公共日常安全保护形同虚设，更容易受到外围的侵害。

　　话题三：物业管理方式应该如何转变？

　　申丹：在物业管理中必须引进竞争机制，让业主有权选择自己的物业管理机构，同时有权监督物业的管理行为。每年业主都要有权利对物业的管理状况进行评估，对不能获得多数业主支持的物业，有权利更换。

　　话题四：各方应该如何看待和处理矛盾？

　　杨柏龄：物业管理和业主的矛盾日渐增多，解决这个问题我看主要是靠“软”、“硬”两个方面。软的方面就是要树立诚信的社会公共准则，开发商、物业管理都要坚守诚信的原则，确保对业主的承诺完全兑现，业主也要坚守诚信公德，不作出过分的个人化的要求。硬的方面就是要立法，靠明确的法律规范物管和业主的权益。

　　(3)代表建议五成首付抑制炒房
　　在今年的全国两会上，全国人大代表洪可柱针对商品住宅空置率上升、首付比例过低的现状，在议案中建议将个人住房贷款最低首付比例提高到40％一50％，同时在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅。
　　据悉，该议案的主要内容包括：在全国东、中、西部地区各选部分地试行将个人住房贷款首付比例由20％一30％提高到40％一50％；购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不给予按揭，或首付比例提高到70％以上，再视情况全面推行。制定实施对购买多套房屋的"累进"首付比例制度。为防止开发商弄虚作假搞"假按揭"，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保。
　　早从2004年下半年开始，国内各家商业银行就陆续出台措施，提高了房贷门槛。比如对单价超过万元平方米的别墅和高档公寓，一些银行最高只提供7成贷款。对于购买2套住房的客户，一些银行要求首付比例要在4成以上。这些措施在打击炒房、稳定房价方面，取得了明显效果。
　　此次洪可柱代表将个人住房贷款首付比例一律提高到40％一50％的建议，大大超出了目前银行系统实行的整体水平，因此引起了广泛关注。
　　首付比例可以试探性提升
　　北京师范大学房地产研究中心董藩教授表示，不能只考虑住房问题，不考虑金融风险问题；只考虑当前的消费需要，不考虑可持续发展问题。而且，若再隆低首付。居民的购买力大增，如果没有配套的约束政策，房价上涨的压力就出现了，甚至难以控制--这全与与宏观调控的目的完全背道而驰。
　　董藩认为，在需求膨胀的情况下，利率调控的作用有限，但是首付比例的调控作用却非常强。可以将首付比例提高到30％，这对需求的抑制将起到非常明显的效果。
　　1998年，央行宣布取消对国有独资商业银行贷款规模的限额限制，商业银行根据信贷原则自主决定发放贷款。董藩认为，基于保证金融安全和宏观调控的需要，将国有银行和国有控股银行首付比例决定权掌握在央行手中很有必要。"其实，单就短期内控制房价上涨过快，动用这项政策可以一招制胜。当然，首付比例应试探性地提升，以免造成需求的过度萎缩。"他说。炒房者对首付比例不敏感
　　鸿泰地产总经理张凤春认为，通过大幅度提高房贷首付比例抑制炒房的想法，存在一定的片面性。因为这只能对少数资金实力差的炒房者起作用，而使真正需要购房的普通居民买不起房。
　　"对于炒房者中的高收入者，提高首付款比例的作用是很小的，因为他们可以一次性全部付清房款。小型投资者资金实力有限，提高首付比例将迫使他们只能投资于小户型。结果，真正需要住房的普通居民将面临和众多小投资者抢夺小户型住宅的局面。"他说。
　　华夏银行北京分行信贷部一位不愿透露姓名的人士认为，如果单从银行风险考虑，提高房贷首付的确有利于降低银行的金融风险，但个入住房贷款一直是比较优质的贷款业务，也就是说个人房贷恶意欠贷的现象极少，从银行的角度是希望可以扩大客户源，短期内应该不会考虑增加个人房贷的首付款。