金华英孚学费:房贷险的作用？

房贷险保家也保命

　　通过按揭方式买房时必须买按揭保险，否则银行不放贷，这是购房者常遇到的事。而对于房贷险，购房者虽然心怀质疑，但也是雾里看花，说不清楚。

　　2005年春节之后，本市又将迎来一个购房高峰。既然按照目前银行和政府的要求，只要是抵押贷款购房，这房贷险就不得不买，那么我们应该如何理解房贷险，如何减少错误支出，如何让房贷险的作用发挥到最大……就是本文将要帮助您解决的问题。

　　记者关超/城市快报

　　问题一银行是房贷险第一受益人？

　　银行和政府要求保房贷险的目的：一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全。因此，发生大额的赔款应首先保证归还银行贷款，如果借款人有能力在出事后保证还款，银行也可以不享受赔款，但是必须保证有优先选择的权利。

　　保险公司是为银行和投保人提供保险服务的，是按照银行和投保人的约定提供服务，保险公司不能指定受益人。在贷款合同中，银行要求作为第一受益人，也可以理解为合同的约定义务。因此，在还清贷款前，房贷险是不能变更受益人的。

　　问题二房贷险交多少谁说了算？

　　目前，本市开办个人抵押贷款房屋保险的财险公司包括人保、太平洋、太平等多家保险公司，但其条款、费率、手续费标准，以及保单的格式目前均不统一。

　　据记者了解，天津市房贷险的保险金额是按照银行的规定计算，一般按照房屋的购置价或贷款本金加利息计算，个人不能自行确定。保险费率是按照贷款年限有所不同，但保险金额不随贷款年限变化。

　　例如，张先生购买商品房一套，售价32万元，张先生准备办理个人抵押房屋贷款25万，根据保额和贷款年限不同，房贷险分别计算如下：

　　20年还清，保额25万，需缴纳房贷险1598.00元。

　　20年还清，保额32万，需缴纳房贷险2045.40元。

　　*保费计算公式：保费=保额×0.04%×系数（15.98）

　　10年还清，保额25万，需缴纳房贷险897.00元。

　　10年还清，保额32万，需缴纳房贷险1148.20元

　　*保费计算公式：保费=保额×0.04%×系数（8.97）

　　注：以上保费计算公式中，0.04％为购买中国人民保险股份有限公司的《个人贷款抵押房屋综合保险》的费率。

　　【专业人士提醒】如

　　果按照房屋的贷款本金加利息计算保险金额，那么在保险期内出险后，保险公司将按照比例赔偿。

　　问题三：提前还贷退保不合算

　　由于央行提高了贷款利率，近来很多有偿还能力的人选择了提前还贷。当他们得知能够退保时，又急匆匆办理退保手续。但中国人保天津分公司个险营销部副总经理崔志勇告诉记者，提前退保，保险人不仅会损失一部分手续费；一旦房屋出险，就会落得房、财两空的境地。

　　例如：由于央行加息，张先生决定提前还贷。在贷款偿还完毕之后，张先生必须考虑，商品房作为自己的固定资产，如何才能对其进行保值？专家指出，张先生有两种选择：

　　第一，更改房贷险受益人，把房贷险作为家财险；

　　第二，购买家财险，对房屋进行保障。

　　以保额25万、10年还清为例。如果提前三年退保，需要扣除已经生效的保费和退保手续费618.65元，张先生获得实退保费278.35元。

　　如果保额32万、10年还清，提前三年退保，需要扣除已经生效的保费和退保手续费791.91元，张先生获得实退保费356.29元。

　　10年与20年退费公式相同：退保费＝保额×0.04%×2.93×（1－5%）

　　如果张先生投保人保财产险种———金锁自助保险，32万元商品房，一年保费为192元（保费＝保额×0.06%），三年为576元。要远远高于提前三年退保所获的356.29元。

　　【专业人士建议】从

　　中可以清楚地看出，房贷险费率要大大低于家财险。如果希望对名下房屋进行保险，与其在提前还贷后退保，不如变更保险受益人。

　　问题四：房贷险现在也可保生命

　　去年，在原有《个人贷款抵押房屋保险》的基础上，人保财险又推出了《个人贷款抵押房屋综合保险》。两个条款的主要区别是房贷险综合险除负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失外，还负责借款人因意外伤害死亡和高度残疾后，保险公司将赔偿其所欠的贷款。而前者只负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失。