本草头安康真的有效吗:什么叫写字楼?

为准备写字的人而盖的楼，简称写字楼。与办公楼、宿舍楼、商业楼、百货大楼有异曲同工之处。

开发商建的房子不是用于居民住宅，也不是用于商业服务等领域的，而是用于出租给各种公司办公的场所。当然现在也有的是混合型的。

专门办公的商业楼宇

写字只是一个拟称,在这里写字的意思是办公,因为办公都跟写算有关,所以叫写字楼

莫春】对于华贸来说，我们都比较了解，因为他先前的宣传都是在叫板国贸中心。我在想刚才我们说到的话题，后来他们也说，东边的写字楼今年从供应量需求都是不错的，但是西边好像就不太好，可以说是东边日出，西边雨，今天我们请了唯一的西边的一个项目，我们想让他来回应一下这种说法，德胜置业的老总。
【王冲】可能我发言谈这个问题觉得不够说服力，因为我不认为我是西边的项目，因为我是在德胜门区域，是北二环，属于西城区。我觉得其实说写字楼市场，刚才诸位发言有一个北京的特色，北京确实太大了，这么多的商圈分布在东西南北，但是你发觉每个商圈不是简单的翻板复制，CBD，中关村，金融街。这是商圈的种类特色不一样，商圈我觉得它意味着的潜台词是什么，是商机，写字楼，写字楼，是在这个地方能够有生产力的空间，在我们策划会上我们说，写字楼是什么，写字楼是酝酿和激活生产力的空间，和安居乐业是不一样的。每个区域的商机关键你项目定位的时候，找出你这个区位的商机，人们到你这里来买，消费你的写字楼空间，会给他带来什么商机，要找出这个解码。

颐西地产总经理王冲
【王冲】我们在德胜门，中轴路，北二环，既不靠CBD，又不靠中关村，跟金融街是荣幸的划在一个行政管辖区内，是这么一个状况。我们静下心来研究我们的商品，我发觉潘总的观点和我们的研究是一致的，二环区域有很多内资和成长型的企业，而且我们所在的北二环区域长期以来没有一个有特色写字空间来推向市场。再有一个，我们所说成长型公司，它的成长经历并不是从一一下子就蹦到一百，他的升级是逐步的提升，每个成长的公司都想自己成为一个行业的龙头，也都梦想着有朝一日我能在真正的5A级，甲级，或者说是地标型建筑上称王称霸，但是企业的发展是客观的现实。所以他需要有不同层面的写字楼空间产品去适合他公司的成长。

【王冲】西城区这些成长型公司，硬件上没有资格，因为硬件是成本堆进来的，他没有这个实力，他想望5A级，但是他的实力确实受不了，他的公司实力不大，但是公司的心态，理想，梦想是很高的，文化面子上一定不能和任何的5A级写字楼有差异。所以我们在这方面，成长型公司的尊严方面，这是我们公司的突破方向。为了这个，我们定位在中派，我们的外立面，毕竟是21世纪了，我们的外立面追求的是时尚，但是我们的公共区域全部用新中式个的，就是用城墙砖，这些文物来做出这种感觉。

【王冲】同时我们还做了一个手法，德胜门城楼改造成跟我们企业一对一合作，改成我们企业的会所。现在文物区自身也在经营，因为它是事业单位，实际上它也在经营，但是它的经营状态一直是属于那种卖假钱币，吃旅游团回扣这种低层面的。我们跟区政府提出一个口号，把它打造成一个高端政界和商界文化交流的场所，并不是说我们就在这里面摆大饭。中国越来越走向国际化，但是在国际交流空间中并不一味的光强调，我是如何的现代。民族的东西，你在民族的文化底蕴上是你真正的实力，所以我们在这方面，包括我们跟西城区政府合作，这个提案已经提交到西城区政府，跟文物局已经定了，想把德胜门外大街更名，叫德胜大道，文化营造上，为这个区域的传统企业以信心和尊严。

【王冲】因为这些公司，西城区我们周围的公司，如果他们投奔到中关村商圈，CBD商圈，就意味着他们在土生土长的地方，很成熟的工商关系，商务关系，工商，税务，政府这些关系都放弃，重新到海淀区去营造一些新的关系，这个对于他们经营来说代价是非常大的。所以他们希望在自己很熟悉的本土有能够适合他们，能够体现他们成功，体现他们成长的商务空间。所以我们既不到中关村去抢客户，也不到CBD去挖掘客户，我们只要消化本土这些成长性的公司。

【王冲】实际上我们现在成交的客户，我们一开盘，8月8号到现在，一下子就突破50％了，来买的公司也恰恰都是周围的这些，我们现在的价位是一万零二百，刚刚突破了一万这条线，还不敢。我们起价当时是8500开始，拉升的非常短，非常快，认购这么一天的时候，这个做法有点过分，现在回想起来有点过分，认购的那一天连续调了三次价，从早上到中午到下午。我们的客户群，北二环地区是空白市场，我们就是立足于北京，北京文化，在文化上我们想跟中关村，CBD学习，在硬件方面，成本方面，售价方面要和我们的区域客户实际购买力相匹配。说玩国际化，我们声音再大，会被华贸易，财富淹没，跟中关村也无法抗衡，说我们这儿多大，商圈有多大，这个商圈嚷嚷这么多年了，也没什么特色，我们就是立足北京，北京的文化，所以走的是中式。现在中而新的建筑风格在建筑界成风，但是又绝对不能简单的复制，回到老祖宗明清，但是要运用明式简约很多审美的哲学思想和伦理道德思想，打造这个时代的办公楼。

【王冲】我今天特别高兴，我有一种跟魏总一样的心得，特别坚定，对于我们市场定位的信心，本来是自己在局中，悟来悟去，经过晨报组织的这个会，听完了各位高手，通过对项目的解释，感受到了对市场的判断。我感觉我们的定位还是要坚持的走下去。

【陈曦】我有一次跟几位建筑学界的学者聊天，他们也在考虑北京写字楼市场的发展方向，他们有一个观点，已经很强，很有支撑力的地块，像CBD，长安街地段，还有一些地段，他需要一些跟周边文化生态很好的沟通和打造，这样的话，能够人为的，那边的生态比较好，写字楼的出路也就寻找到了，这方面恰恰能够契合他们的一些观点。

【莫春】而且符合今天论坛的主题，建筑风格的心态，和文化结合。这个我觉得包括如何咱们运用好以前的古建筑，德胜门城楼。南新仓这个项目利用他旁边的一个很近的，六百年的古粮仓，当时的皇家粮仓，把它和新的建筑对话，和建筑结合起来，这都是一种新的做法，新建筑风格的表现。

【侯守法】我刚才看了一下，在座的项目里面真正的西边的就我一家。大家都是东边的，我们的项目在人民银行对面。

【潘明朗】我觉得可以这样，因为这是针对写字楼创新，大家可以放开，别老盯着自己的项目在谈，也要从自己的项目里跳出来，不然的话，变成项目宣传会。

【侯守法】东西距离不是特别完全赞同潘总说的，他说东热西凉，这个我不是完全赞同。我觉得所谓热，有一点我是赞同潘总的，所谓的热是CBD周边的大圈，这个大圈范围比较广，项目比较多，这个意义上我同意他的观点。建国门商圈，燕莎商圈，西边没法跟东边比，因为它整个开发比较早，这个意义上，我确实认为东边比较热。东边的商务气氛比较浓，因为它开始定位是涉外为主，东边确实比西边要热。包括现在CBD规划，八百万平米的范围，这能做多少东西，不要说写字楼，什么形态他都会有，所以它跟西边肯定是不一样的。

【侯守法】从另外一种角度考虑，什么叫热呢？所谓的热，你做写字楼的目的，做公寓的目的是为了卖出去，为了租出去，做产品是为了让市场认可，市场接受。如果你卖不出去，租不出去，市场再认可你，也没有用。这个意义上讲，第一西边的土地供应量，我们要是不扩展了，扩展到三环外，四划外，五环外是另外一个概念，我针对西二环，金融街的概念。

【潘明朗】你是指自己的那一块儿西，而不是整个北京的西。

【侯守法】小范围来讲，从西二环，金融街，并不比东边凉。这儿有几个特点，第一从土地的供应量，金融街无法跟CBD比，最后一块地块都没有了，供应量是有限的。第二，金融街整个房子的销售和出租来说，跟东边比一点也不差。我去问多少钱一平米，他说你别问多少钱一平米，两年以后再来问有没有房子。远洋30美元的月租，最低的25，据我所了解，一般的都是28，30美元，这个意义上来讲，并不比东边差。还有一个观点，西边的客户可能没有东边客户量大，但是每个客户买的房子都是比较大的。你看银监会买一栋五、六万平米，保监会买一栋五、六万平米，网通买一栋好几万平米，客户数量不是很大，但是每个人买的量很大。

【侯守法】现在跟我谈我项目的四个大户跟我谈，抢我东边的一个楼，这四个大户他不完全是国营企业，具体谁我不能说，因为还没有签协议，不完全是中字头的国内企业，还有一家外国银行。所以说这个意义上讲，西边从市场的供应也好，市场的需求也好，我不认为它低。

【潘明朗】其实我的观点，我一直认为金融街没有问题，我说的西边是中关村现在的压力很大。你现在基本上不是金融街，但是是一个金融商圈的范围能，这个范围肯定是没有问题的。

【侯守法】中关村整个定位当时就有问题了，如果中关村要是定在上地那个地方去，肯定就不是那个格局了。据我所知，市长为了开中关村的交通会已经开了无数次了，怎么开都解决不了，因为这个定位确实当时有一点太近了。就想借着高校，科研单位，实际上有点太近了，还是往外一点好一点。但是我们不评价别人，我们就讲整个市场的供求关系。

【侯守法】我们的公寓也是，9月10号开盘，一万五起价，现在一万六了，这两个月卖了60％了，所以我觉得整个需求量还是比较大的，需求还是有的，而且供给是有限的，基本上没有地可供了。城区里面不像东边可以往外扩的，二环路以内不让你拆迁四合院，供给是限制的，而需求并不是少的。

万亨地产总经理褚宏亮
【褚宏亮】我说两句，其实我今天是代表万亨房地产来的，第二个，我想说一下，我有幸参与金融街两个项目，一个是最早期的投资广场，一半是由利达行代理销售，另一半是我们自己销售的。再有一个项目是刚才侯总提到的网通大厦，那个项目也是我们开发的，我们去年年底卖给中国网通的，现在的总部正好在侯总的楼前面，你看看人家长安中心起的速度这么快，看着你的楼往上长。金融街包括西边，应该来讲，在目前整个商圈里边，金融街，中关村和CBD五其实最热，市场最好的不是CBD，也不是中关村，而是金融街。

【褚宏亮】一个观点可以看到，金融街的楼盘里面，基本上市场上看不到声音，没有广告，没有跟媒体的交流。

【潘明朗】我觉得中关村商圈，CBD商圈，金融街商圈根本不可比，如果要比，就让金融街退回到1997年再比，因为它是成熟的商圈。

【褚宏亮】刚才侯总提到的，金融街的楼盘其实并不少，包括原来中国网通的，富凯大厦一半卖给证监会，保监会的，银监会的，包括商业银行拿走一栋，另外一栋金融街舍不得了，谁买我都不卖了，这个我一定要持有。金融街一看我的地卖得差不多了，总得留一点自己的资产，所以中间的中心区那一栋谁买也不卖了。曾经中国网通跟金融街也谈过，想买，但是金融街就是不卖。我们跟网通的成交价格应该是不比CBD低。

【褚宏亮】为什么我说金融街最好呢？第一它的区位范围比较小，物以希为贵，稀缺性的东西更值钱，金融街没有地块了，其他的企业再想进入金融街比较难了，除非你是租金融街的楼盘，租金融街的写字楼。刚才侯总也提到了，很多楼盘基本上没有房，包括我们投资广场，是1994年开发，大概是1997年建完的，那个楼目前只能算是乙级写字楼，1996年，1997年，当时的平均价是2500美金左右。这些楼盘因为是整栋销售的，和散售的不完全一样。我们是连地上地下一起整，地下可能也走平均价，可能你们感觉在市场上看到，包括金融街自己的公告，卖给保监会是多少多少钱，卖给中国网通是多少多少钱，实际上利润还是比较可以的，而且我们节省很多市场推广费。

【褚宏亮】我不知道北京财富的推广费用一年多少，至少我看富力城的广告，每天北京的报纸上都能见到。我们中正大厦销售的过程当中，曾经也散售过一段时间，去年我们卖给中国网通这么大一单，但是市场上不敢声张，前期我们散售两万多平方米，跟中国网通签了以后，最大的一项工作，就是清理已有的买家，这个工作难度比拆迁难度要大得多。有幸我们在今年8月份之前散户都清理完了，所以我现在才敢透露这个事情。实际上我感觉这几个商圈里面最成功的是金融街，金融街同样也存在中关村刚开始的问题，1997年刚开始集中入住的时候，租金曾经降到12美金左右。因为那时候有很多投资者来买，1994年刚刚开始的时候，投资广场，国企大厦，平安大厦，月坛以及万通都在同时对市场上销售，包括平安大厦也在对市场销售，这个压力也是非常的大。而且那时候的买家来讲，基本上没有内资的，投资型的客户全是香港新加坡的华人，日本人，新加坡人比较多。对于金融街的认可也是有一定阵痛以后，才逐渐自然形成的。

【褚宏亮】刚才罗总说金融街不是市场化的，其实金融街恰恰是市场化的行为，它起了一个很好的名字金融街，利用了南边的中国人民银行，北边的中国银行，沿着西二环这一条带打造了一条金融街，这是西城区政府成立的控股公司，现在也是上市公司了，以他来出卖土地的方式，吸引一些投资者来打造。它做得最好的就是量的控制上最好，自用的客户和投资型的客户做了一个很好的比例。做地产也有投资型和自用性的，建筑行买的地就是自用的，中国电信，中国移动也是为了自己用的。做结合一些市场化的楼盘，当时我们的投资广场，现在我们的中正大厦，我们是完全市场化的项目。我们中正大厦是一家香港的上市公司来运作的，完全市场化的，金融街只占很小的股份。我们卖给中国网通也没有任何一点政府的经济补贴。

【褚宏亮】西城区是出台了一些金融的鼓励政策，希望吸引外资的银行和国内其他金融机构入驻金融街，让金融街更具有国际化的形象。提出来租金融街楼盘的金融类的公司有一定的补贴，买金融街楼盘的客户有一定的补贴，但是据我所知，最多的，前一段时间金融街搞了一部分发布会，退了一部分钱给买家，总共是五百多万人民币，这对于一个买家来讲，买一个大盘来讲，象征性的意义更大一些。

【褚宏亮】中关村的失误在哪里呢？实际上它缺少一个是自用型的客户，从地来讲，它也是一个客户，发展商来讲，它也是一个客户。再有一个，他缺乏有实力的开发商，地块切分的过于狭小，规划上来讲，高度控制又比较死。前两天我去中关村看了一下，基本上都是两、三万平米的一栋楼，唯一的可能就是中关村金融中心比较气派一些，其他的楼盘很多都是，开发商实力不是太够的，外立面的造型也是什么样都有，总体的量来讲，也比较小，大概是几万平方米。中关村当时引进了像华贸中心这种大型的开发商，做一个成片的开发商规划来讲，可能就会比现在的现象要好一些。

【褚宏亮】再有一个，他的供应量集中释放，基本上这些楼都是在这个阶段封顶，这个阶段入住，他的客户群又相对的比较狭小，造成了一定的竞争，你降价我降价。我跟中关村一个项目比较熟，盈科大厦，开始定位在一万五到一万三，到一万一，现房，我去看了一下，品质非常好，就是卖不出去。当初的定位是比较高的，他卖期房可能比现房的还要高。

【褚宏亮】回到咱们这一块儿来，介绍一下我们自己的项目，离我们这儿最近。这个项目跟潘总，魏总的项目还是有一定的竞争性，但是也不是特别强，客户冲突好像也不多。我们做这个项目来讲，我们感觉为什么从西边做到东边呢？我们感觉西二环已经没有地了，曾经我们有一个，网通在找我们谈买楼的时候，他的选择只有两点，一个是长安街，再有一个是西二环。长安街的地全都名花有主了，邻着西二环的地都名花有主了，金融街北边，不在金融街里面，有一个国际投资大厦，那个楼盘在市场上没有任何的声音，没有打过广告，做过新闻发布会，就全都卖完了。所以说侯总的项目，我想可能也能基本上是走这条道路了，因为我们经常去广东开会，从楼上就能看到工程施工在往上长。

【褚宏亮】找项目的时候，首选长安街，然后西二环，西二环没有了，就跑到东二环，所以我们当时为什么做东二环项目。东二环有一个很好的嚼头，亚洲最大的交通枢纽，东方银座在前面给我们打了大量的广告，东直门区域大家比较认可，高档的住宅项目，当代万国城，东直门的区域知名度已经很高了，东直门是一个高档的住宅区，朝阳公园西门那一代以后的一个新的高档住宅区。

【褚宏亮】任总也帮了我们一把，任总放弃CBD的地块买了东直门的地块，这自有他的道理，我们大家也都琢磨出一点滋味来了，我觉得我们东直门里的项目还是比较有市场潜力的。我们这个月26号应该封顶了。

【褚宏亮】我们前期一直还是想找一下中国网通这一类的公司，但是我们封顶以后做了适当的调整。在这之前，我们对东直门地区做了一点研究，现在是三个商务区，CBD，中关村，金融街，现在处于三个区域里，还定区的中关村，朝阳区的CBD，西城区的金融街，东城区有什么？其实东城区现在正在打造他的东二环商务带，但是我感觉这个名称不太好听，无法跟这几个名称相抗衡。我前两天在媒体上看到当代万国城提了一个国门第一商务区。我们讲东直门的国门还是有一定的说服力的，亚洲最大的枢纽建成以后，将来我们的检票口，机场的检票口设在东直门，机场到北京的第一站就是在东直门，进入北京的第一站。我们实际上也参考了一下南新仓，新保利的提法，都是提的一个东二环商务代的概念。

【褚宏亮】我很想找一个时间跟几位老总沟通一下，我们一起合作，把这个区域定一个名称，其实东二环可以看到了，我们斜对个将来是中石油的总部，我们的正对面将来是北京移动的总部，包括青旅，中铁物流，新保利，再到建国门，包括魏总的华诚大厦。这一条线实际上已经集中了很多自用型大的楼盘，又集中了一些可以在市场上共同推出来的商务新楼盘，他的供应量是恰到好处。竞争性不是非常的强，大家的产品做的各有特点，我觉得如果我们合作，东二环这个商务区吧，叫国门商务区也好，什么因素，我想取一个类似于金融街的名称，东城区能跟西城区，海淀区，朝阳区向抗衡的，打造东城区的热点区域吧，我是这么考虑的。

【褚宏亮】回到创新头脑风暴，也结合我们自己项目的特点，介绍一下我们在传统创新上做的小的东西。其实我刚才也比较同意罗总的观点包括大家的观点，写字楼实际上还是更多的中规中矩，不能太多的花里胡哨，奇异的造型，增加成本，又不好使用。我们做的楼盘，客户最喜欢的房间格局还是方方正正的，有拐弯的，有尖角的，从他利用的角度来讲，风水的角度来讲，他都认为是不好的。

【褚宏亮】还有一点，整层的面积也会影响到买家的选择，当时我们这一点做投资方受到了一点启发，金融街的楼盘大部分单纯的面积都是在五千平方米，而恰恰投资广场呢，我们单纯的面积是一千八百平方米，而且又能灵活的分成两个楼座，一个楼座九百。只有这一点，我们在金融街是销售最好的楼盘，当时在1995年，1996年最好的楼盘，均价做到2800。金融街最好的楼盘是国企大厦，基本上除了华泰保险一家买了之外，一寸都没有卖出去，除了他自己的价格定位以外，也跟平面布局有关系。

【褚宏亮】我们买家里面，大部分都是整层要的，他觉得比较适合我。两千平方米，两层，或者是一个通层，开始就买了九百平方米一层，后来觉得小，又再买，买一个通层，还不够，又买一层，实际上他只有四千平方米，但是他占了四层楼，企业形象来讲，非常好。我们单层面积的优势，促使很多客户选择投资广场，而造成了投资广场在金融街楼的质量是最差的，卖的是最好的楼盘，现在可以这么说了。

【褚宏亮】回到我们的楼盘，当时我们这个楼并不大，一共只有五万多平方米，我们也是一个一体的楼盘，后来我们把它做了一点修改，变成了两个核心楼，实际上变成了两个楼座，这两个楼座实际上整个是一个整层，一个整层是两千平方米，人为的分成两个座，一个小座一层是六百平方米，一层是一千四百，一千五百平方米左右。最近的市场反馈来讲，是非常好的，客户对我们一层的面积感觉是非常理想的，很多客户说，我要1500，我要2000都能让它独立成为一个整体，这样在使用的效率上也会提高。很多公司为什么会选择这种楼盘呢？很多的公司，我自己如果单独一层，和我在五千平方米，两千平方米挂一个牌，出了电梯的门就是我的，这是不一样的，这是一些小的地方的创新，这个创新不是现在才有的，1994年我们就那么做，那次我们是无意做的，这次是刻意做的产品。

【褚宏亮】另外我们在使用率上也做了文章，一般的写字楼68—75的使用率是比较恰当的，真正的写字楼，和公寓化商务的楼盘不一样。我们这个楼做的大堂比较精巧，不像很多以前做的，尽量的大，现在有的写字楼大堂越来越小，越来越高，造成了大家使用率越来越低。我们反其道而行之，把大堂压缩到一定合适的空间，并不是说没有一定的气派，还是有一定气派的要求。实际上我们有两个大堂，一个小大堂，一个大大堂，整体楼座一个是一万多平米，一个两万多平米。我们的使用率达到了76以上，写字楼达到76以上，在很多的楼盘里面应该是比较高的。我做了这么多年的写字楼来讲，基本上都是在70以下，这个楼盘我们做到76，承诺的时候我们是76，这是我们做的一些小的改进。

【褚宏亮】还有一点，我们采用的新的产品，我们这个大厦率先在国内采用了一种叫真空玻璃幕墙。玻璃我们采用的是真空玻璃，基本上现在都是双层中空玻璃。

【潘明朗】现在普通住宅用的不是中空，但是是双层，第二是玻璃窗墙不是玻璃幕墙，建外SOHO用的类似都是这一类的材料，然后才是幕墙，里面的技术含量是非常高的。

【褚宏亮】这是指中空玻璃贴了一层防腐蚀的，中空玻璃中间是有空气的，真空玻璃跟保温瓶的效果是一样的，完全是隔热隔噪音的。将来交通枢纽建成以后，大家多多少少会有一个感觉比较噪杂，我们通过真空玻璃，有效的隔音，隔热，环保，节能。目前这是在北京采用中空玻璃是两倍到三倍的价格，我们这也是有效提升大厦的品质一点点改进的东西，在国内没有哪个大厦采用了，我们应该是第一家。

写字的楼